Thị trường bất động sản: Nhìn sang 2026

Dòng tiền vẫn “chọn” địa ốc

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho hay, trong 2 năm qua, nhiều sắc luật liên quan tới lĩnh vực bất động sản được sửa đổi, tạo ra nền tảng vững chắc cho thị trường, nhưng cũng cần thời gian để thẩm thấu vào nền kinh tế. Do đó, sang năm 2026, thị trường có thể diễn biến tích cực hơn sau khi các sắc luật này đã đi vào cuộc sống.

Về vĩ mô, ông Hiếu cho rằng, để đạt được tỷ lệ tăng trưởng cao năm 2026, dòng tiền bơm vào nền kinh tế sẽ lớn, tăng trưởng tín dụng có thể đạt tới hơn 20% và dòng tiền này sẽ chảy vào các kênh đầu tư phổ biến như tiết kiệm, vàng, chứng khoán, bất động sản…

Trong đó, bất động sản vẫn là kênh đầu tư lâu dài được nhiều người lựa chọn bởi đây là thị trường lớn và luôn phát triển, nhất là khi kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ như hiện nay. Phân khúc quan trọng là nhà ở xã hội sẽ nhận được dòng vốn lớn, góp phần gia tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân – vốn là vấn đề “nóng” bấy lâu nay.

Cũng giữ cái nhìn lạc quan, ông Trịnh Hà, chuyên gia chiến lược Exness Investment Bank nhận định, dòng tiền vào bất động sản đã cải thiện trong năm 2025 và sẽ chảy mạnh hơn trong năm 2026.

Theo ông Hà, thị trường bất động sản đang đón dòng tiền rất lớn, nhất là từ các tên tuổi như Vingroup, Sunshine, Hoàng Huy… Đây là những doanh nghiệp có nhiều dự án lớn trên khắp cả nước, nên kéo theo đó sẽ là dòng tiền từ các nhà đầu tư cá nhân, tạo nên sự sôi động cho thị trường.

Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt

Bà Ngọc Lê, Giám đốc Cho thuê thương mại Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, thị trường nhà ở Hà Nội duy trì sức nóng từ năm 2024 đến hết quý III/2025, xuất phát từ nhu cầu ở thực lớn, bền vững và niềm tin thị trường hồi phục rõ rệt.

Cụ thể, nhóm mua để ở, đặc biệt là các gia đình trẻ, nhóm thu nhập cao và người mua ở thực lâu dài là lực cầu chủ đạo. Tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng kết nối được đầu tư mạnh (đường Vành đai 4, các trục hướng Tây – Đông, các tuyến metro tương lai…) là những yếu tố thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển sang các khu đô thị mới có vị trí tốt và pháp lý rõ ràng.

Theo đại diện Cushman & Wakefield, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững giúp khơi thông pháp lý cho các dự án, giảm áp lực thiếu cung kéo dài. Chính sách tín dụng hỗ trợ người mua ở thực, hạn chế đầu cơ, tạo môi trường lành mạnh.

Nghiên cứu thị trường từ Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, phần lớn giao dịch sơ cấp đến từ nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, do các dự án mới có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ 2 – 3 năm và lịch thanh toán theo tiến độ xây dựng – giúp “chia nhỏ” chi phí và tăng khả năng tiếp cận. Đặc điểm này kích thích nhu cầu từ cả người mua để ở lẫn đầu tư.

Đại diện Cushman & Wakefield đánh giá, thị trường căn hộ Hà Nội vốn có đặc trưng ổn định: Giữ giá tốt, thanh khoản cao, nhu cầu thuê bền vững nhờ dân số lớn và dòng chuyên gia tập trung quanh khu vực nội thành mở rộng, do đó vẫn được xem là kênh trú ẩn tài sản quan trọng.

Lạc quan cho năm mới

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đưa ra nhận định, xu hướng tích cực hiện tại sẽ tiếp diễn trong năm 2026 với nguồn cung mới tiếp tục mở rộng, giá bán duy trì đà tăng và thanh khoản ở mức vừa phải.

Theo đó, thị trường căn hộ sẽ có 2 kịch bản: Một là, thị trường hồi phục chậm, giá tăng vừa phải và phân hóa rõ nét theo phân khúc và khu vực; hai là, khi tốc độ gỡ vướng pháp lý dự án được đẩy nhanh hơn và vốn tín dụng ngân hàng chảy mạnh hơn, thị trường có thể bật lên nhanh trong năm 2026, đặc biệt tại khu vực ven đô thị lớn và các địa phương phát triển công nghiệp.

Theo đại diện Avison Young Việt Nam, dù ở kịch bản nào, thị trường vẫn còn đối mặt với một số thách thức.

Tình trạng lệch pha giữa các phân khúc sản phẩm sẽ chưa thể cải thiện ngay khi nguồn cung cao cấp vẫn chiếm ưu thế; áp lực tài chính và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án trong cùng thời điểm sẽ thử sức cả nhà phát triển dự án lẫn nhà đầu tư. Điều đó đòi hỏi cả hai bên cần thận trọng, ưu tiên các dự án có chất lượng, pháp lý rõ ràng và giá trị sử dụng thực.

Đại diện Avison Young Việt Nam cũng nhấn mạnh đến tác động của quá trình sáp nhập địa giới hành chính. Việc tái cấu trúc đơn vị hành chính không chỉ vẽ lại bản đồ đầu tư, mà còn mở ra không gian phát triển mới. Khi hạ tầng kết nối liên vùng được đẩy mạnh đầu tư, các đô thị vệ tinh có cơ hội bứt tốc và tạo tiền đề cho một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trong nhiều năm tới.

“Bên cạnh đó, thị trường bước vào giai đoạn tái định giá rõ rệt. Những khu vực ngoại vi nhưng có kết nối hạ tầng tốt sẽ ghi nhận mức tăng giá ổn định hơn. Đây không phải biến động ngắn hạn, mà phản ánh sự dịch chuyển trong cả trung và dài hạn gắn với sự gia tăng nhân khẩu học và mạng lưới giao thông công cộng ngày càng hoàn thiện.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư nên bám sát quy hoạch đất, kế hoạch đầu tư công và hướng phát triển hạ tầng để xác định khu vực hưởng lợi và nắm bắt cơ hội sớm. ‘Sôi động trong sự thận trọng’ có lẽ là câu nói lột tả rõ nhất bức tranh thị trường bất động sản năm qua”, ông David Jackson nói.

Còn theo bà Ngọc Lê, năm 2026, thị trường nhà ở sẽ bước vào chu kỳ ổn định danh mục, tập trung vào sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, tiện ích đồng bộ, đáp ứng tiêu chí ESG (môi trường – xã hội – quản trị doanh nghiệp).

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ dự kiến sẽ ở mức khoảng 13.000 căn, chủ yếu từ các đại đô thị ở Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm. Trong khi đó, Văn Giang (Hưng Yên) trở thành khu vực có nguồn cung nổi bật với khoảng 35.000 căn từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 – 3 và khoảng 8.000 căn từ dự án Sunshine Legend, tạo sự cạnh tranh mạnh mẽ. Phân khúc nhà liền thổ dự báo sẽ chững lại do thiếu nguồn cung lớn.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới vào khoảng 8.000 – 10.000 căn, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp/hạng sang, tập trung tại Thủ Đức (The Global City, Vinhomes Grand Park) và siêu đô thị vệ tinh như Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ). Nguồn cung nhà liền thổ kỳ vọng tăng mạnh nhờ đại dự án này.

“Thị trường sẽ cạnh tranh hơn, phân hóa rõ nét hơn trong năm 2026. Người mua ưu tiên giá trị thực, chất lượng sống tốt, kết nối hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư, hơn là kỳ vọng lợi nhuận nhanh. Các dự án vị trí đẹp, hạ tầng hoàn thiện tiếp tục giữ thanh khoản mạnh, trong khi các dự án xa trung tâm hoặc pháp lý đầy đủ cần điều chỉnh chiến lược. Chủ đầu tư cần tạo khác biệt qua thiết kế, tiện ích vượt trội, công nghệ thông minh để giữ lợi thế”, bà Ngọc Lê nói.

Chính sách dẫn dắt, thị trường thích nghi

Năm 2025 đánh dấu chu kỳ tái cấu trúc rõ rệt của thị trường bất động sản: Tăng trưởng có chọn lọc, chính sách dẫn dắt, phân khúc sản phẩm phân hóa sâu, người mua thực tế hơn. Thị trường chứng kiến sự bứt phá đầy bất ngờ của phân khúc căn hộ: Giá tăng phi mã, trong đó khu vực Hà Nội tăng khoảng 60%, TP.HCM tăng khoảng 51% so với năm 2024.

Trong năm qua, chính sách là lực đẩy lớn nhất. Các sắc luật như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ 1/7/2025 đã tháo gỡ hàng loạt dự án bị ách tắc pháp lý, tạo minh bạch trong quy trình cấp phép, tính toán tiền sử dụng đất và quy hoạch, qua đó tạo niềm tin cho nhà phát triển dự án cũng như ngân hàng, chuẩn bị nguồn cung lớn hơn cho năm 2026.

Bà Ngọc Lê Giám đốc Cho thuê thương mại, Cushman & Wakefield Việt Nam