Những nghịch lý của thị trường bất động sản

Đây là chia sẻ của các chuyên gia tại Tọa đàm ‘Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền’ do TheLEADER tổ chức ngày 17/10/2025 tại Hà Nội.

Phát biểu khai mạc, ông Nguyễn Cao Cương, Tổng Biên tập Tạp chí TheLeader nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những nghịch lý khó lý giải. Nguồn cung dự án vẫn tăng, nhà cao tầng vẫn mọc lên ở khắp nơi nhưng người dân có nhu cầu thật lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

Thủ tướng Chính phủ đã từng đặt câu hỏi rất thẳng thắn: “Vì sao giá nhà cao và cao mãi?”, và chỉ đạo phải tìm mọi cách tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở để đảm bảo cơ hội an cư cho người dân.

Đó không chỉ là một vấn đề kinh tế, mà còn là một câu chuyện xã hội, liên quan trực tiếp đến an sinh, công bằng và phát triển bền vững.

Một thực tế khác đáng suy ngẫm là có những dự án bất động sản, khu đô thị mới được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, xây dựng đồng bộ, hiện đại, nhưng lại vắng bóng cư dân. Không ít khu vực rơi vào tình trạng “đô thị không đèn sáng”, “thành phố ngủ quên” – nhà có, đường có, nhưng người ở thì không, hoạt động thương mại cũng không có. Phải chăng giá nhà quá cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân? Hay vì thiếu hạ tầng xã hội, thiếu việc làm, thiếu kết nối giao thông và dịch vụ thiết yếu, khiến người dân chưa muốn chuyển đến sinh sống?

Câu chuyện này cho thấy một nghịch lý khác của thị trường: nơi người dân cần thì không đủ nhà, còn nơi có nhà thì lại thiếu người ở.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho hay, phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng.

Tuy vậy, cần lưu ý rằng phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai, tức là mua để đầu tư, không phải để ở. Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu vẫn được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó do mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Khi thị trường bất động sản trở nên quá hấp dẫn, thu hút một lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, thì chắc chắn các lĩnh vực khác sẽ bị ảnh hưởng.

Ông Đính lưu ý rằng, hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư dàn trải. Khi lãi suất biến động hoặc giá bất động sản chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao là điều khó tránh khỏi.

Ở góc độ khác là tác động đến tính minh bạch và niềm tin của thị trường. Tình trạng gom hàng, đẩy giá, tạo sóng ảo khiến thị trường bị méo mó, giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư và người mua suy giảm.

Do đó, nếu không tháo gỡ sớm, hệ lụy sẽ lan rộng khi cơ cấu đầu tư bị méo mó, dòng tiền dồn vào bất động sản gây áp lực cho nền kinh tế thực; người trẻ mất dần cơ hội sở hữu nhà; rủi ro tài chính gia tăng khi thị trường biến động.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Land chia sẻ, hiện đang có hàng triệu người có nhu cầu về nhà ở, trong bối cảnh hàng ngàn căn nhà đang để trống.

Theo ông Vũ, điều này rất bất hợp lý và để tìm được nguyên nhân của vấn đề này, chúng ta phải nhìn từ tổng thể quốc gia, sau đó xem xét cái gì đang chưa hợp lý, phải nên như thế nào tiếp theo, liệu chúng ta có đúng hay không và nên chọn con đường như thế nào.

Vấn đề hiện nay, nhìn chung là câu chuyện về nguồn cung thừa thì vẫn thừa, thiếu thì vẫn thiếu. Do đó, giải pháp ông Vũ cho rằng hiện nay là phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở” và “không đưa dân về được thì sẽ không được xây”.

Ở nước ngoài, có một câu chuyện rất thú vị là doanh nghiệp được quyền huy động giá nhà hình thành trong tương lai giống như Việt Nam hiện hữu. Điểm khác biệt là cho phép chủ đầu tư huy động cho cấp phép xây dựng sau khoảng một hai năm rồi mới cấp phép thêm.

Dù được cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư phải bán được 50 – 70% sản phẩm thì mới được quyền xây. Nhưng khi bán được thì chủ đầu tư không được lấy tiền của người đi mua, mà chỉ được xác định là người đấy đặt cọc 10% ở ngân hàng trung gian.

Theo đó, người mua nhà vẫn được hưởng tiền lãi từ việc đặt cọc ở ngân hàng trung gian. Nếu khách không mua nữa thì sẽ mất cọc, nhưng nếu chủ đầu tư bán được dưới 50% hoặc là dưới 70% thì chủ đầu tư không được xây dự án. Cơ chế này vừa bảo vệ người mua nhà, vừa bảo vệ ngân hàng lẫn chủ đầu tư.

“Nếu Việt Nam áp dụng được việc này thì sẽ rất tuyệt vời. Khi đó, chúng ta không bao giờ sợ chủ tư không giao nhà, chủ đầu tư chỉ được quyền xây khi bán được một lượng sản phẩm tương ứng nhưng lại không được thu tiền trước của khách hàng”, ông Vũ nhấn mạnh.

Ở một góc độ khác, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing đồng tình với quan điểm rằng, thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung. Tuy nhiên, “mất cân đối” không có nghĩa là “thừa”.

“Chúng ta cần hiểu đúng rằng, thị trường có bốn phân khúc chính: bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang, thậm chí là siêu sang. Tuy nhiên, từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội, cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Nếu trong tương lai, chúng ta bổ sung được nguồn cung cho hai phân khúc này, mẫu số chung sẽ lớn hơn, thì tự khắc nền giá sẽ được điều tiết lại một cách hợp lý”, ông Trung đánh giá.

Các chuyên gia cho rằng, chính sách phải dựa trên cơ sở dữ liệu và nghiên cứu chi tiết về từng phân khúc. Phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề: bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt.

Việt Dương