Từ ngày 31-1-2026, chính sách giảm tới 70% tiền sử dụng đất theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP được xem là bước ngoặt quan trọng, tháo gỡ nút thắt tài chính tồn tại nhiều năm, đồng thời thiết lập cơ chế minh bạch, chặt chẽ để người dân chính thức hóa quyền sử dụng đất và ổn định chỗ ở.
Chính phủ đã ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP nhằm hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15 về cơ chế tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thực hiện Luật Đất đai liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Văn bản có hiệu lực ngay đầu năm 2026 và được đánh giá là một trong những chính sách tài khóa mạnh tay nhất trong lĩnh vực đất đai thời gian gần đây.
Điểm đột phá của nghị định nằm ở việc giảm sâu nghĩa vụ tài chính cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Với diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người dân được giảm tới 70% tiền sử dụng đất. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức được giảm 50%, còn phần vượt quá một lần hạn mức phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Cách thiết kế theo từng nấc như vậy vừa bảo đảm tính hỗ trợ, vừa duy trì nguyên tắc công bằng, hạn chế trục lợi chính sách.
Đáng chú ý, giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính là giá tại bảng giá đất ở thời điểm cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ. Cơ chế này giúp người dân tránh rủi ro phát sinh chi phí do biến động giá đất trong quá trình chờ giải quyết thủ tục, vốn từng là nỗi lo phổ biến tại các đô thị lớn.
Thực tiễn cho thấy, tại những địa bàn có tốc độ đô thị hóa cao như Thành phố Hồ Chí Minh, chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở có thể lên tới hàng triệu đồng mỗi mét vuông. Nếu phải nộp 100% chênh lệch như trước đây, nhiều hộ gia đình buộc phải trì hoãn hoặc chấp nhận xây dựng không phép do không đủ khả năng tài chính. Chính sách giảm 70% lần này vì vậy được kỳ vọng sẽ làm giảm mạnh tình trạng nhà ở hình thành trên đất chưa hợp thức, qua đó nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên, nghị định cũng đặt ra nguyên tắc rất chặt chẽ: ưu đãi chỉ được áp dụng duy nhất một lần cho một hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất do họ tự lựa chọn. Trường hợp một người có nhiều thửa đất tại các tỉnh, thành khác nhau, họ chỉ được chọn một thửa có lợi nhất để hưởng mức giảm. Nếu kê khai không trung thực hoặc cố tình xin ưu đãi cho nhiều thửa, cơ quan thuế sẽ truy thu toàn bộ phần tiền được giảm và tính tiền chậm nộp theo quy định. Đây là hàng rào kỹ thuật nhằm bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng, không bị lợi dụng.
Ở góc độ thị trường, cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao quy định cho phép khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp. Việc cho phép khấu trừ theo toàn bộ dự án hoặc từng giai đoạn giúp doanh nghiệp chủ động cân đối dòng tiền, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tăng nguồn cung nhà ở hợp pháp cho thị trường.
Một nội dung quan trọng khác là cơ chế xử lý chuyển tiếp. Các trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1-8-2024 đến trước ngày 1-1-2026 được quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo chính sách mới. Nếu đã nộp theo mức cũ cao hơn, phần chênh lệch sẽ được bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả theo quy định. Tuy nhiên, người dân phải gửi văn bản đề nghị tính lại trước ngày 1-1-2027; quá thời hạn này sẽ không còn cơ sở xem xét.
Có thể thấy, việc giảm 70% tiền sử dụng đất không đơn thuần là giải pháp hỗ trợ tài chính ngắn hạn mà còn mang ý nghĩa điều tiết lâu dài. Khi chi phí hợp thức hóa giảm xuống mức hợp lý, người dân có động lực tuân thủ pháp luật, Nhà nước tăng thu bền vững từ cơ sở rộng hơn, thị trường bất động sản vận hành minh bạch hơn. Đây là bước đi mang tính cân bằng giữa yêu cầu quản lý và khả năng chi trả thực tế, mở ra cơ hội an cư cho nhiều gia đình đang “mắc kẹt” vì gánh nặng tài chính.
Nguyễn Nhuận
